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想领家门钥匙 得先签物业合同 一普通市民不肯屈从 状告开发商 四战四胜 获赔总额亲近一半房款—业主收房时,需要到物业公司取钥匙.而取得钥匙的条件,是必须和物业公司签订物业合同,合击1.85,并支付一笔物业费.近一段时间以来,记者经调查发现,在本市很多小区乃至全国,均存在着这种"钥匙潜规则".业主们出于种种顾虑,超变传奇私服,简直都取舍了"饮泣吞声".<><> 而一位叫崔鹏的一般市民,却决议通过诉讼的方式维权,并在法庭上"四战四胜",拿到的违约金,濒临购房款的一半.<><> 市律协房地产专业委员会的一位委员表示,这起案件,对其他业主维权存在相称的领导意义.其余业主完整可以以崔鹏案为范本,向"钥匙潜规则"说不.<><> 景象考察<><> 签物业合同并交费<><> 才干换取家门钥匙<><> 从今年1月中旬开端,记者对都市馨园小区等13个小区进行了调查,发明除两个入住时光较早的小区外,其余11个小区都采取"业主先交物业费、再拿门钥匙"的措施来办理入住手续.<><> 在通运家园小区,一位李姓业主因为办手续时带的钱不够,不得不即时到邻近银行取款,这才换来家门钥匙.<><> 来自11个小区的41名受访者均表示,这种做法让自己觉得"难以接收",且"不甘心",但"没有与开发商或物业公司计较",因为"感到计较基本没用","打官司也未必能赢","没讨到利益还得功臣,不值".<><> 嫌催物业费太麻烦<><> 自称是"无奈之举"<><> 北京美华物业公司、温馨家园物业公司等多家公司均否认,各家物业公司均存在为业主办理交接时"扣钥匙"的现象.<><> 北京易万家物业公司副总经理高敬明表现,采取上述做法是"无奈之举"假如不先把钱收上来,未来催物业费很麻烦.为了能让业主自动交纳物业费,才不得不设置这道手续."高经理说.<><> 潜规则全国都存在<><> 法律专家也曾屈服<><> 日前,记者采访了北京市房地产法律专业委员会许志春委员.许委员长期参加房地产方面的法规遍及和诉讼,对该行业中的一些现状颇为懂得.<><> 他指出:这种现象不仅北京,在全国范畴内都是广泛存在的,已经成为房地产市场的潜规则.<><> 许委员先容,良多小区落成后,物业公司由开发商指定.物业公司担忧收不上来物业费,开发商须要回笼资金,于是双方结合,开发商把钥匙放在物业公司,容许物业公司"搭顺风车".<><> 他最后遗憾地表示:"我自己购置新居时,也是先交的物业费,才拿到钥匙的."<><> 维权案例<><> 在采访过程中,记者碰到一位叫崔鹏的普通市民.他拿起法律兵器与开发商较起真来,且"四战四胜".日前,他向记者讲述了他的维权阅历.随后,记者请北京市惠诚律师事务所的陈楠律师解析了其中的诉讼技巧.<><> 毫不犹豫不收房 待到逾期上法庭<><> 2004年4月,某央企普通员工崔鹏以22.9万元的价钱,购买了房山区玉竹园小区的一套住宅.<><> 2005年3月15日,崔鹏找开发商办理交接房屋手续,充斥了失踪感,却得到回答:钥匙到物业公司取.<><> 崔鹏来到物业公司时,工作职员却请求崔鹏必须先签订合同,并支付物业费,能力给钥匙.<><> 听完对方的要求,崔鹏暂时未接受新居.跟着时间的推移,交房时限过了.<><> 2005年12月15日,崔鹏一纸诉状将开发商告到房山法院,恳求法院判令开发商支付逾期交房违约金.<>律师解析<><> 陈律师表示,崔鹏"临时未吸收新房",堪称毅然决然.<><> 他告诉记者,业主如果对"钥匙潜规矩"不满,只能采用先不收房,而后起诉开发商逾期交房这种诉讼方法.除此之外,再无其他诉讼理由.如果崔鹏当时签了物业合同并交费,拿到钥匙实现收房手续,就不理由起诉开发商了."陈律师说.<><> 证据抉择很精准 捉住关键两获胜<><> 在诉讼进程中,崔鹏所持的重要证据,就是一份购房合同.<><> 合同中商定,开发商如逾期交房,需逐日向购房者支付总房款万分之五的违约金.凭着这份合同,崔鹏首战告捷.<><> 2006年5月,房山法院作出一审裁决:开发商没有把房屋交给崔鹏,应承当违约义务,向崔鹏支付违约金31546元.<><> 开发商不服判决提起上诉.2006年11月,市一中院终审判决驳回上诉,崔鹏取得了第二次成功.<><> 律师解析<><> 陈律师表示,证据不在多,而在"精".购房合同是业主打逾期交房官司获胜的要害证据.<><> "所有的购房合同,都必需依照北京市商品房买卖合同范本制订,其中均明白约定有逾期交房的相干条款,包含交房时限、违约金的计算尺度等."陈律师说.<><> 凭法律应答耍赖 再打官司又获赔<><> 终审讯决下达后,物业公司仍是没把房门钥匙给崔鹏.2007年3月20日,崔鹏又一次起诉.<><> 他认为,违约金的计算,应当到开发商实际交房日为止.但法院判决中,把违约金的截止日期认定到崔鹏提起诉讼之日,其后的时间,本人的权利没能得到保护.<><> 2007年4月17日,崔鹏获得了第三次胜利.房山法院判令开发商持续向崔鹏支付违约金,盘算违约金的截止日期确以为"本判决生效之日".<><> 领到判决书后,开发商再次上诉.2007年8月20日,市一中院判令开发商立刻结束违约,向崔鹏交付房屋跟延迟交房的违约金.<><> 2007年12月初,崔鹏拿到了等候了两年半的新房钥匙.同时,他还拿到了第二笔违约金7万元.加上第一次拿到的3万多元,他拿到的违约金,靠近了房款的一半.<><> 至此,崔鹏与开发商的较量以四场全胜告终.<><> 律师解析<><> 陈律师说,前两场诉讼,法院把计算违约金的截止日期认定为提起诉讼之日.因为开发商仍谢绝交钥匙,提起诉讼之日当前的逾期交房时间,应视为新的违约事实.<><> "针对新的事实,当事人可以再次提起诉讼."陈律师还告知记者,如果尔后开发商依然不交钥匙,崔鹏可以"照方抓药",继承起诉.<><> 实践支撑<><> 购房合同 压根与物业公司无关<><> 陈律师指出,购房者是和开发商签署合同,达成房屋交易关系.购房者只有足额缴纳房款,开发商就必须定期并不附加任何前提地交房.<><> 业主和物业公司之间是服务与接受服务的法律关联,与屋宇买卖关系是两个完全不同的法律关系.物业公司在房屋买卖合同上搭车收费,没有法律根据.<><> 因而,业主由于拒绝物业公司"搭顺风车"的行动而造成逾期收房,开发商应该负责抵偿.<><> 律师说法<><> 学好本案诉讼技巧<><> 人人可以战而胜之<><> 了解完具体案情后,市律师协会房地产专业委员会委员陈旭律师表示,崔鹏诉开发商案,是业主通过诉讼,胜利攻破"钥匙潜规则"的典范案件,对其他业主维权具备指点意思.<><>其他业主完全能够以崔鹏案为范本,应用从中学习到的法律常识和应诉技能,通过诉讼维权,对开发商的"钥匙潜规则"说不.<><> 陈旭律师表示,在证据充足、侵权事实雷同的情形下,其他业主如果"学习方式切当",克服强势的开发商,完全不是问题.对话崔鹏<><> 坚定起诉不摇动<><> 气得父母回老家<><> FW:你为什么要通过诉讼维权?<><> 崔鹏:从情势上,我起诉的是开发商.但实际上,我挑衅的是这种正在被全国的房地产商和物业公司通用的潜规则.这既是为个人好处而提起的诉讼,也是一场公益诉讼.<><> FW:我感到,你对法律很在行.<><> 崔鹏:我是学法律的,对现行的民事法规比拟熟习.而且,在诉讼前,我进行了大批的筹备工作.<><> FW:对你的诉讼,你的家人怎么看?他们支持吗?<><> 崔鹏:我父母是典型的诚实人,不批准我打官司.<><> 他们还曾想背着我,偷偷地向开发商让步,去签物业合同、交物业费,但被我发现并禁止了.因为这事,我父母一负气回了山东老家.<><> FW:起诉前,咨询过法律人士吗?<><> 崔鹏:起诉前,我曾向一些律师征询,他们都对我的案子持达观立场,认为法院是不会判我胜诉的.究竟,我面对的是实力雄厚的开发商.<><> 而且,我经由查问,发现我的官司很可能是海内首例.一位法学教学说,如果我的案件胜诉了,全国所有的业主都可能会效仿我去告开发商,那岂不是要乱套!<><> FW:法院注意到这个案件可能引起的社会效应了吗?<><> 崔鹏:留神到了.四场诉讼,每场的承方法官都是很稳重地看待,每次休庭都正规得要命.有位法官暗里对我说,这个案件背地有两级法院的引导在关注,他们不敢有涓滴错误.<><> FW:你现在已经住进了新家,如凭证、帐簿、报表等,物业公司没找过你麻烦?<><> 崔鹏:没有.到当初为止我已经住进小区快两个月了,物业公司素来没有找过我.<><> 更有意思的是,咱们独一的一次交换是通过纸条.物业公司曾在我家门上贴过一张纸条,上面写着"该交物业费了".